為進一步強化我市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理，提高存量土地**配置效率和節約集約用地水平，

****辦公廳、****辦公廳相關規定，結合我市工作實際，我局草擬了《**市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（征求意見稿）》，依據相關規定,現向社會公開征求意見。公示期間，公眾可將書面意見通過傳真、電子郵件等方式向我局反映,表達對《**市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（征求意見稿）》的意見和建議。公示截止時間為2023年11月16日。

聯系人:楊女士

聯系電話:0791-****7612

傳真電話:0791-****7106

電子郵箱:****@qq.com

地址:**市紅谷灘區碟子湖大道2157號

附件:《**市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（征求意見稿）》

****

2024年10月17日

附件：

**市國有建設用地使用權轉讓、出租、

抵押二級市場管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總 則 第一條 為進一步規范國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場行為，促進土地要素流通，提高土地**配置效率，根據《中華人民**國民法典》《中華人民**國土地管理法》《中華人民**國城市房地產管理法》《****辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）和《****辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（贛府廳發〔2020〕12號）等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市市本級范圍內國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場（以下簡稱“土地二級市場”）的建設、運行和管理，包括土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。 第三條 市、縣級自然**部門負責本行政區域內土地二級市場的建設、管理和監督。 發改、財政、國資、稅務、住建、市場監管、金融等相關部門按照各自職責，做好土地二級市場管理相關工作。 第四條 有下列情形的，國有建設用地使用權不得轉讓、出租、抵押： ****機關依法查封或者以其他形式禁止轉讓的； （二）共有國有建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物，未經其他共有人書面同意的； （三）存在權屬爭議的； （四）未辦理國有建設用地使用權不動產權證書的； （五）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。 第二章 國有建設用地使用權轉讓 第五條 本辦法所稱國有建設用地使用權轉讓，是指土地使用權人將國有建設用地使用權再轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資等，以及司法處置、資產處置、法人或者其他組織合并或分立等形式涉及的國有建設用地使用權轉移。國有建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。涉及房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律、法規規定，辦理房地產轉讓相關手續。土地競買時****公司開發，成交****公司簽訂土地出讓合同的不視為轉讓。 第六條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓，應當經市、****政府依法批準，按以下方式辦理： （一）土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可以繼續保留劃撥方式，不補繳土地出讓價款，直接辦理轉移登記； （二）土地用途不符合《劃撥用地目錄》但符合規劃的，由受讓方補繳土地出讓價款，自然**部門為其辦理土地出讓手續和不動產登記； （三）土地用途不符合《劃撥用地目錄》且不符合規劃的，未開發建設或已開工但未竣工的，可依法收回建設用地使用權；已建成竣工的，可經市、****政府批準后，由受讓方補繳土地出讓價款，自然**部門按土地用途為其辦理土地出讓手續和不動產登記，但不得改建、擴建。 第七條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓，按以下標準補繳土地出讓金： （一）整宗土地使用權轉讓，補繳土地出讓金的，應委托具備資質的土地評估機構評估，自然**部門參考評估價格，集體研究確定應補繳土地出讓金，并擬訂土地出讓方案，報市、****政府批準。 （二）屬于已登記分戶的城鎮住宅轉讓的，由購房人按房屋成交價格的1%繳納土地出讓金，房屋成交價格參照稅務部門計征契稅時計稅價格確定。房屋部分份額轉讓與房屋全部份額轉讓均按房屋總建筑面積計繳，即土地出讓金金額=房屋計稅價格（每平方米單價）*房屋建筑面積*1%。 （三）屬于已登記分戶的個人自建房轉讓的，房屋產權證面積小于144平方米（含）的，直接按完稅價格的1%補交土地出讓金后辦理轉移登記。如個人名下累計自建房產權證面積大于144平方米的，144平方米（含）以內按完稅價格的1%計算，超出部分面積應補交金額=宗地所在網格居住用地樓面基準地價*期日修正系數*40%*超出部分房屋面積（期日修正是指根據中國地價動態監測網發布的年度**市居住用地地價指數進行修正）。 （四）屬于已登記分戶的非住宅轉讓的，土地出讓金的計價基礎為網格商業樓面基準地價。受讓人為改制國有企業，即因企業改制而需要補辦出讓的，應繳納的土地出讓金數額=宗地所在網格商業樓面基準地價*樓層修正系數*期日修正系數*40%;受讓人為其他受讓人，應繳納的土地出讓金數額=宗地所在網格商業樓面基準地價*樓層修正系數*期日修正系數*60%(期日修正是指根據中國地價動態監測網公布的申請補辦時上一季度**市商業用地地價指數進行修正;期日修正系數、商業用地樓層數修正系數由自然**部門定期公布實施)。 第八條 以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓，應當符合下列條件： （一）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上；屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；宗地出讓時設置了有關業態等出讓條件的招商引資類項目土地轉讓，****政府、工信、住建、****市政府同意；屬企業投資工業項目“標準地”的，****管委會）批準方可轉讓； （二）原土地出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。 投資額是否達到25%，可由自然**、發改等部門現場聯合勘查認定；也可委托****事務所對宗地項目已投資額進行認定，****管理部門核準或備案的投資額或者土地出讓合同中的約定確認。 第九條 房屋建設工程投資額未達到投資總額25%的出讓國有建設用地使用權轉讓，可以預告登記轉讓，按照“先投入后轉讓”原則，交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同，先辦理預告登記，允許受讓人憑預告登記證明依次辦理項目建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、消防設計審查等規劃、建設、消防審批手續，在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉移登記和各項竣工驗收交付手續。建設項目轉讓前已辦理規劃、建設、消防等審批手續的，可憑預告登記證明辦理項目相關審批手續變更，無需再次辦理該建設工程消防驗收或備案抽查手續。 第十條 國有建設用地使用權分割轉讓的，應當經自然**部門批準，并符合劃撥決定書或出讓合同約定。分割轉讓建設用地的使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。建設用地分割轉讓應滿足以下條件： （一）不存在土地權屬爭議；土地出讓合同、投資監管協議等未規定或約定禁止、限制轉讓的條款；未被認定為惡意囤地、炒地造成的閑置土地； （二）分割后的宗地應具備獨立的分宗條件，分割界線不得切割建（構）筑物，分割后滿足消防安全、環境保護等相關法律法規要求。 （三）擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。 （四）涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在轉讓合同中明確有關權利和義務。 （五）工業用地分割的，不涉及生產服務、行政辦公、生活服務、科技研發等配套設施用地；對工業項目的工藝流程、生產線沒有影響。 ****機關****機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利；存在抵押的，應當符合民法典中關于抵押期間抵押財產轉讓的相關規定。 （七）經市、縣政府同意或劃撥決定書、出讓合同明確移交的附屬設施、配套設施等，可依據經批準的項目詳細規劃總平面方案、建筑單體方案明確的范圍，直接辦理分割轉讓。 （八）未完成開發建設的，在不改變原劃撥決定書或出讓合同規定的前提下，按照批準的規劃方案滿足獨立分宗條件、不損害建筑功能完整性的，可分割轉讓，轉讓時應明確交易雙方各自用地范圍內的土地用途和建筑規模等內容，作為建設用地規劃審批和規劃核實的依據。 第十一條 國有建設用地使用權合并轉讓的，應當經自然**部門批準，并符合劃撥決定書或出讓合同約定。合并前多宗土地剩余使用年限不一致的，土地使用權人可根據合并前宗地最短或最長剩余使用年限，選擇確定合并后的宗地剩余使用年限。市、縣級自然**主管部門應當組織土地評估機構分別評估宗地合并前后的土地價值。合并后宗地的土地價值高于合并前多宗土地價值總和的，土地使用權人應當補繳土地出讓金。建設用地合并轉讓應滿足以下條件： （一）不存在土地權屬爭議；土地合并涉及的宗地應為界限相鄰地塊，且土地用途、土地使用權人、土地使用權類型一致。 （二）涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種土地使用權類型的，原則上統一辦理為出讓，其中劃撥土地需按土地市場價格補繳土地出讓價款；合并宗地用途符合《劃撥用地目錄》的，土地使用權人可選擇保留劃撥方式； （三）合并后的宗地需滿足消防安全、環境保護等相關法律法規要求；****機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利。 （四）土地出讓合同、投資監管協議等未規定或約定禁止、限制合并的情形。 第十二條 以作價出資或入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準國有建設用地使用權****機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，也可以根據權利人申請，直接變更為出讓方式，土地使用年限為原土地使用者的作價出資或入股的剩余年限。 第十三條 授權經營建設用地使用權，在授權經營期內，可依法作價出資(入股)、****公司直屬企業、控股公司、參股企業之間轉讓。權利人可****公司、****集團公司的土地處置文件，直接辦理不動產登記手續。****集團公司以外的單位或個人轉讓時，須經依法批準，補繳土地出讓收入，權利類型變更為出讓。出讓金補繳標準，參照劃撥土地補辦出讓有關規定執行。 第十四條 國有建設用地使用權轉讓申報價格比標定地價低20%以上的，市、****政府可行使優先購買權納入土地儲備。 第三章 國有建設用地使用權出租 第十五條 本辦法所稱國有建設用地使用權出租，是指土地使用權人作為出租人將國有建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 國有建設用地使用權出租的，出租人與承租人應簽訂國有建設用地使用權出租合同或房屋租賃合同，出租期限不得超過土地使用權剩余年限，且最高不得超過20年。 第十六條 全部或部分國有建設用地使用權出租后，土地出讓合同、劃撥決定書載明的權利、義務仍由原國有建設用地使用權人承擔。 第十七條 建立劃撥國有建設用地使用權出租收益年度申報制度，由出租人依法向稅務部門申報并繳納土地收益，不再另行單獨辦理建設用地使用權出租的批準手續。土地收益納入土地出讓收入管理。 第十八條 土地使用權人將劃撥建設用地使用權，以營利為目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%繳納土地收益；地上沒有房屋的，按租金的30%繳納土地收益。 第四章 國有建設用地使用權抵押 第十九條 本辦法所稱國有建設用地使用權抵押，是指土地使用權人（抵押人）將其合法取得的國有建設用地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產向抵押權人履行債務做出的擔保行為。抵押人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權以抵押財產折價或者拍賣、變賣的價款優先受償。 第二十條 自然人、法人或其他組織可作為抵押權人申請以國有建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的，須符合法律法規規定。 第二十一條 以出讓、作價出資或入股等方式取得的國有建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的國有建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物所有權連同土地使用權可以一并抵押。 第二十二條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權可依法依規設定抵押權。抵押人轉讓或者抵押權人實現抵押權的，適用本辦法第二章的規定，并優先繳納土地出讓收入和相關稅費。 第二十三條 對不以公益為目的的教育、醫療衛生、養老等社會領域企業以有償方式取得的國有建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資的，可由抵押權人和抵押人自行承諾以在抵押權實現后原有經營活動持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。 第二十四條 宗地部分開發建設，且有部分房屋預售、轉讓的，不影響抵押權的設立，但應明確抵押范圍不包含已經預售或轉讓****政府的公益性質的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施的不動產權，申請登記時需要提供宗地項目詳細規劃總平面方案、測繪報告、預售證明。 第二十五條 對國有建設用地已設立抵押權，因抵押權延期、擔保范圍變化等原因申請抵押權變更登記，且當事人提交了原抵押權人書面同意文件的，應予受理；宗地上已有部分房屋預售、轉讓的，不影響受理，但應明確抵押范圍不包含已經預售或轉讓的不動產權，并將該內容在不動產登記簿等附記欄內注記。 第二十六條 放寬在建建筑物抵押貸款資金用途限制，不再強制用于在建建筑物后續建設。 第五章 市場建設、服務與監管 第二十七條 國有建設用地使用權交易雙方可自行協商交易，也可通過**土地二級市場交易服務平臺、**省建設用地使用權二級市場網上交易系統公開交易，涉及企業國有資產交易的，應符合國有資產交易監督管理有關規定。轉讓、出租交易雙方達成一致后簽訂書面合同。 第二十八條 市、縣級自然**部門應當加強交易管理與不動產登記的有序銜接。 第二十九條 引入社會中介機構參與土地二級市場評估、咨詢、法律服務等中介服務，引導其誠信經營。 第三十條 市、縣級自然**部門**同級財政部門根據交易工作需要，****銀行機構**設立保證金專用賬戶，代收代退、監管土地二級市場交易保證金。 第三十一條 國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及稅費的，按照國家稅收政策規定執行。 國有建設用地使用權二級市場網上交易服務費按《**省發展改革委關于降低產權交易服務收費等經營服務性收費標準的通知》（贛發改收費〔2017〕922號）、《**省發展改革委等七部門關于嚴禁公共**交易領域違規收費的通知》（贛發改公管〔2019〕275號）及《****省委****政府關于開展降低企業成本優化發展環境專項行動的通知》（贛字〔2016〕22號）規定執行。 第三十二條 國有建設用地使用權二級市場轉讓、出租、抵押過程中產生的需上繳財政的收益應及時足額上繳。 第三十三條 市、縣級自然**部門**同級財政、稅務、住建、市場監管、國資、法院等相關部門建立健全信息平臺互通共享機制，實現土地二級市場交易及監管信息**共享。 第三十四條 人民法院在涉地處置決定作出前，應向自然**部門了解所涉不動產的權利、原出讓合同約定的權利義務等情況。自然**部門依法履行協助執行義務，應當及時提供相應材料信息。****法院判決生效涉及土地使用權轉讓的案件，自然**部門應當配合執行。司法處置土地可通過土地二級市場交易平臺交易。 ****事業單位國有劃撥土地涉及轉讓、出租、抵押的，應符合國有資產交易監督管理有關規定，同時征求自然**部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。國有產權交易管理沒有強制規定的，可通過土地二級市場交易平臺交易。 第三十五條 建立健全土地二級市場的動態監測監管制度，完善監測監管信息系統，強化一、二級市場聯動，加強土地投放總量、結構、時序等銜接，加強對土地市場的整體調控。 第三十六條 完善土地市場信用體系，各地要結合實際，將信息發布、合同簽訂、履約情況、土地**利用等全流程納入信用監管，并依法依規通過“信用中國（**）”進行公開公示，對失信責任主體實施聯合懲戒。 第六章 附 則 第三十七條 本辦法中市本級為本市**區、**區、**區、**管理局、**區、****開發區、高新開發區、紅谷灘區。**縣、**縣、**縣、**區對轄區內的土地二級市場管理可參照本辦法執行。 第三十八條 法律、法規、規章等對土地二級市場交易另有規定的，從其規定。 第三十九條 本辦法有效期5年，自2024年 月 日起施行。